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Droit au statut des baux commerciaux : dénégation pour immatriculation irrégulière

Cass. 3e civ., 22 sept. 2016, n° 15-18.456, P+B

jeudi 22 décembre 2016


C’est à tort qu’une cour d’appel rejette la demande de déchéance du droit à une indemnité d’éviction alors qu’elle constate que le locataire est immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre d’une activité qui n’est pas celle réellement exercée dans les lieux loués. La dénégation du droit au statut des baux commerciaux n’a pas à être précédée d’une mise en demeure.

En application de l’article L. 145-1 du code de commerce, les dispositions portant statut des baux commerciaux s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fond appartienne soit à un commerçant, soit à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés accomplissant ou non des actes de commerce.

Dans cette affaire, la société La Tentation du mandarin, immatriculée au RCS pour des activités « de vente d’objets d’art, bois sculptés, miniatures et ivoires, d’importation et d’exportation d’objets de luxe », avait demandé le renouvellement de son bail le 7 juillet 2010. Le bailleur a signifié à sa locataire, le 29 septembre 2010, un refus de renouvellement avec offre d’une indemnité d’éviction. Puis, le 23 décembre 2010, il l’a assignée en déchéance du droit à une indemnité d’éviction au regard du défaut d’immatriculation au RCS pour l’activité réellement exercée dans les lieux.

La Cour de cassation censure la décision de la cour d’appel en ce qu’elle a considéré, en violation des articles L. 145-1-I, L. 145-8 et L. 145-17-I du code de commerce, que la société locataire avait droit au paiement d’une indemnité d’éviction à la suite du refus de renouvellement signifié par le bailleur.

Selon les juges du fond, si l’activité figurant à l’extrait K bis aurait dû être modifiée à la suite du changement de l’activité exercée par la société locataire (vente d’objets touristiques), l’absence de modification de l’immatriculation ne peut pour autant constituer un manquement suffisamment grave justifiant la déchéance du droit au paiement de l’indemnité d’éviction alors que le bailleur n’a jamais mis en demeure sa locataire de régulariser la situation et que le loi ne prévoit expressément que l’obligation d’immatriculation.

Or la dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d’immatriculation n’a pas à être précédée d’une mise en demeure. En outre, alors qu’elle avait constaté que la société locataire était immatriculée au registre du commerce et des sociétés au titre d’une activité qui n’était pas celle réellement exercée dans les lieux loués, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations.

(Article paru dans la Revue Lamy Droit des Affaires du mois de novembre  2016)

 

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