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Nullité de la clause d’échelle mobile d’un bail commercial stipulée uniquement à la hausse

Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, n° 14-24.681, P+B

vendredi 25 mars 2016

La clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse est nulle.
 
Pour mémoire, lors de la conclusion d’un bail commercial les parties peuvent prévoir une clause d’échelle mobile permettant de faire évoluer le loyer à la hausse ou à la baisse en fonction d’un indice et selon une périodicité convenue. Si la validité de ces clauses n’est plus contestée, la Cour de cassation a été interrogée dans un arrêt du 14 janvier 2016 sur la validité d’une clause d’échelle mobile d’un bail commercial ne jouant qu’à la hausse au regard de l’article L. 145-39 du code de commerce et de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier notamment, qui dispose qu’« est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision ».
 
En l’espèce, les parties avaient convenu d’un bail commercial comportant une clause stipulant que le loyer serait ajusté automatiquement, pour chaque période annuelle, en fonction des variations de l’indice du coût de la construction, à la date d’anniversaire de la prise d’effet du bail sur la base de l’indice du même trimestre. Par ailleurs, le dernier paragraphe précisait que la présente clause ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédent la révision.
 
Les juges du fond ont retenu que la clause d’indexation uniquement stipulée à la hausse devait être réputée non écrite. Ils ont estimé que la prise en considération de la seule variation de l’indice à la hausse était contraire aux dispositions de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier puisqu’elle exclut en cas de baisse de l’indice l’ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l’indice publié dans le même temps.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et affirme qu'est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse. Elle estime que le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse le loyer et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, fausse le jeu normal de l’indexation.
 
Par ailleurs, la Haute juridiction confirme la décision de la cour d’appel qui dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation, a jugé que la clause litigieuse revêtait un caractère essentiel, et devait par conséquent être réputée non écrite dans son ensemble.
 
 
(Article paru dans le Lamy droit commercial 2015, n°s 1491, 1536, 1545 et suivants)
 
 
 

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