Accueil

Bail commercial : accord des indivisaires et preuve du mandat de gestion immobilière

Cass. 3e civ., 2 déc. 2015, n° 14-17.211, P+B

vendredi 26 février 2016

L’existence d’un mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être prouvée que par un écrit ; ni le mandat apparent, ni la ratification de l’acte ne peuvent tenir en échec cette règle impérative.
 
Si la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 a modifié la règle de l’unanimité gouvernant le régime de l’indivision, celle-ci a toutefois été maintenue s’agissant de la conclusion des baux commerciaux. En effet, l’article 815-3 du code civil dispose que les actes d’administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires.

En l’espèce, les propriétaires indivis d’un immeuble ont confié par un mandat général la gestion du bien à un cabinet de gestion immobilière. Agissant en qualité de mandataire de l’indivision, le cabinet a consenti un bail commercial sur le bien par acte sous seing privé. Les propriétaires indivis ont assigné le cabinet de gestion ainsi que le locataire en nullité du bail.

La cour d’appel, estimant que le cabinet de gestion ne disposait pas d’un mandat spécial lui permettant de signer un bail commercial, a prononcé la nullité du bail.

Le locataire a alors formé un pourvoi en cassation en soutenant d’une part que les propriétaires avaient ratifié a posteriori le contrat de bail conclu par le cabinet de gestion dès lors qu’ils étaient informés de l’existence du contrat et avaient perçus à ce titre le montant des loyers versés.

D’autre part, le locataire invoquait que le mandant pouvait être engagé sur le fondement d’un mandat apparent si la croyance du tiers à l’étendue des pouvoirs du mandataire est légitime. En l’espèce, les circonstances antérieures à la conclusion du bail avaient laissé penser que le cabinet de gestion était dûment mandaté pour signer le contrat.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme le raisonnement de la cour d’appel. Elle considère que la preuve de l’existence et de l’étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit. Il en résulte que cette règle impérative ne peut être tenue en échec ni par la ratification de l’acte par le mandataire, ni par l’existence d’un mandat apparent.

La Haute juridiction confirme ainsi la nullité du bail au motif que l’acte litigieux avait été consenti par le cabinet de gestion sans mandat spécial donné par écrit par l’ensemble des coïndivisaires.
 
Dans cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que la preuve de l’existence d’un mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit. Elle affirme que cette règle d’ordre public, énoncée par les articles 1er et 6 de la loi dite « Hoguet »du 2 janvier 1970, ne peut être écartée ni par la ratification de l’acte, ni par l’existence d’un mandat apparent (en ce qui concerne le mandat apparent en matière de gestion immobilière : cf. Cass. 1re civ., 5 juin 2008, n° 04-16.368, Bull. civ. I, n° 163, RLDC 2008/52, n° 3097).
 
(Article paru dans le Lamy droit commercial 2015)

 

Contactez votre centre d'Annonces Légales au 01 85 58 33 00Service client 01 85 58 33 00 du lundi au vendredi de 9h à 18h serviceclientAFL@wolters-kluwer.fr