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Renouvellement du bail commercial : le droit d’option persiste en cas d’acceptation tacite

Cass. civ. 3, 16 sept. 2015, n° 14-20.461, P+B

mercredi 4 novembre 2015


L’acceptation de principe de renouvellement du bail, résultant de l’absence de réponse du bailleur à une demande formée en ce sens par son locataire, ne fait pas obstacle à l’exercice ultérieur du droit d’option moyennant paiement d’une indemnité d’éviction.
 
Selon l’article L. 145-10 du code de commerce, le bailleur, qui a reçu une notification de demande de renouvellement du bail par son locataire et qui n’a pas signifié son refus dans les trois mois suivant la demande, est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
 
En l’espèce, un locataire avait notifié sa demande de renouvellement du bail commercial sans obtenir de réponse du bailleur dans le délai de trois mois. Près de deux ans plus tard, le bailleur avait délivré un congé déniant tout droit du locataire au renouvellement du bail et à une quelconque indemnité d’éviction.
 
La cour d’appel avait rejeté la demande du bailleur de valider son congé, estimant que l’absence de réponse du bailleur à la demande de renouvellement valait acquiescement autant pour le renouvellement du bail que pour le montant du loyer (C. com., art. L. 145-10 et L. 145-11). En cas d’absence de réponse dans le délai prévu, le droit d’option (C. com., art. L. 145-7) existerait uniquement en cas de désaccord sur le montant du loyer renouvelé.
 
À hauteur de Cour de cassation, le bailleur soutenait qu’en l’absence d’une décision judiciaire définitive concernant le renouvellement et le prix du bail commercial, il pouvait exercer son droit d’option et refuser le renouvellement après l’avoir tacitement accepté.
 
La Cour de cassation a estimé que « l’acceptation de principe du renouvellement du bail résultant de l’absence de réponse du bailleur à une demande de renouvellement formée par son locataire ne présente qu’un caractère provisoire et ne fait pas obstacle à l’exercice ultérieur du droit d’option », permettant au bailleur de refuser le renouvellement du bail passé le délai de trois mois, en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.
 
(Article paru dans Le Lamy droit commercial 2015, nos 1397 et 1411)
 

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