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Renouvellement du bail : fixation judiciaire du loyer de base

Cass. soc., 3e civ., 3 nov. 2016, n° 15-16.826, P+B

mardi 17 janvier 2017

Le fait qu’un loyer se compose d’un montant minimal et d’un montant calculé sur la base du chiffre d’affaires du preneur n’interdit pas, si le contrat de bail le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative. Le juge statue alors selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce.

Conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les critères énoncés par le texte.

La stipulation selon laquelle le loyer est composé d’un montant minimal et d’un montant calculé sur la base du chiffre d’affaires du preneur n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative, le juge statuant alors selon les critères de l’article L. 145-33 précité - notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, en appréciant l’abattement qui en découle.

Par contrat du 2 avril 2001, une SCI a donné à bail des locaux commerciaux situés dans un centre commercial pour une durée de 10 ans, le loyer se composant d’un loyer de base minimal et d’un loyer additionnel représentant 8 % du chiffre d’affaires de la société locataire ; le contrat de bail prévoit, en cas de renouvellement, que le loyer de base est fixé selon la valeur locative et, s’il y a désaccord, qu’il est fixé judiciairement selon les modalités prévues par la législation en vigueur. La SCI ayant accepté le principe de renouvellement, mais les parties étant en désaccord sur la valeur locative, la bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur du loyer de base.

C’est à tort que la cour d’appel a débouté la bailleresse de sa demande de fixation judiciaire du loyer de base en retenant que « dans le débat judiciaire qui s’ouvre en raison du désaccord des parties, les dispositions de l’article L. 145-33 s’imposent au juge des loyers commerciaux qui ne saurait fixer par application d’autres critères que ceux que la loi lui prescrit le loyer du bail renouvelé qui ne peut en aucun cas excéder la valeur locative ». Les juges du fond ont en effet considéré que l’existence d’une clause de loyer binaire induit une incompatibilité avec les règles statutaires relatives à la fixation du loyer puisque celui-ci, dans un tel bail, n’est pas fixé selon les critères définis à l’article L. 145-33 que le juge des loyers commerciaux a l’obligation d’appliquer, mais peut prendre en considération des éléments étrangers à cette énumération.

L’arrêt de la cour d’appel est cassé sur ce point pour violation du texte susvisé et de l’article 1134 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

On relèvera que la même solution a été retenue dans une affaire identique opposant la SCI bailleresse à une autre société locataire : Cass. 3e civ., 3 nov. 2016, n° 15-16.827, P+B.
 
(Article paru dans la Revue Lamy Droit des Affaires du mois de décembre  2016)

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